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投稿日：2026.10.31

固定資産税の通知が届き、誰も住んでいない実家のことを考え始めた方は多いはずです。その家が坂の上にあったり、階段でしか行けなかったりすると、「こんな家に値段がつくのだろうか」と手が止まってしまいます。

ネットでよく見る「家を売る流れ」の記事は、全国どこでも同じ内容です。車が玄関まで入れて、平らな土地に建つ家を前提にしているため、呉の斜面地の家にはそのまま当てはまらないことがあります。

先にお伝えしておくと、家が売れるかどうかは「条件」で決まります。そしてその条件の多くは、売りに出す前に自分で確かめられます。この記事では、費用・売り方・流れに加えて、呉ならではの確認ポイント（道路への接し方・災害の区域・建てた時期・名義・境界）をチェックリストにまとめました。

今すぐ売るかどうかを決める必要はありません。まずは自分の家の状態を知るところから始めましょう。

 

呉市で家を売るときの費用と、手元に残るお金の考え方

結論から言うと、家を売るときは「売れた金額」ではなく「手元に残る金額」で考えることが大切です。売るときには手数料・税金・片付け代などがかかり、呉の斜面地ではその一部が高くなりやすいからです。

 

売るときにかかる主な費用の一覧

主な費用を一覧にしました。測量・片付け・解体の金額は業界で一般的に言われる目安で、家の条件によって変わります。

費用	いつ払うか	目安（条件で変動）	メモ
仲介手数料	契約時・引渡し時	上限は国の告示で決まっている（税込で、売る金額のうち200万円以下の部分は5.5%、200万円超〜400万円以下の部分は4.4%、400万円超の部分は3.3%）	800万円以下の空き家などは、事前に説明と合意があれば上限が33万円（税込）になる特例あり。買取なら基本的に不要
印紙税	売買契約時	売る金額によって変わる（国税庁の税額表で確認）	不動産の売買契約書には軽減措置がある（令和9年3月31日までに作成する契約書が対象）
抵当権を消す登記の費用	引渡し時	登録免許税＋司法書士への報酬（報酬は数万円程度が目安）	住宅ローンが残っているときだけ
土地の境界を決める測量	売る前	35万〜80万円程度（業界の目安）	斜面地・隣家が多い土地は高くなりやすい
家財の片付け	売る前	10万〜50万円程度（業界の目安）	階段しかない家は運び出しの手間が増える
解体（する場合）	売る前	木造で1坪あたり3万〜6万円程度（業界の目安）	重機が入れるかで大きく変わる。解体せずに売る方法もある

抵当権（ていとうけん）とは、住宅ローンを借りたときに銀行が家につけている「担保の印」のことです。ローンを返し終えても、登記を消さないと残ったままになります。

呉の斜面地では、片付けや解体のときにトラックや重機が家の前まで入れず、人の手で運ぶ作業が増えます。そのため、表の目安より高くなりやすいことを覚えておいてください。逆に、車が横付けできる家なら目安の範囲に収まりやすくなります。

 

売って利益が出たときの税金

家を売って利益が出たときは、譲渡所得税（じょうとしょとくぜい：売って得た利益にかかる所得税）と住民税がかかります。利益は「売った金額 −（買ったときの金額＋売るためにかかった費用）」で計算します。

税率は、その家を持っていた期間で変わります。

• 長期譲渡所得（売った年の1月1日の時点で、持っていた期間が5年を超える）：所得税15%、住民税5%
• 短期譲渡所得（上記の期間が5年以下）：所得税30%、住民税9%

このほか、2037年分までは復興特別所得税（所得税額の2.1%）もあわせて納めます。

相続した実家を売るときは、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を使えることがあります。条件を満たせば、利益から最高3,000万円を差し引けます（令和6年1月1日以後に売る場合で、相続人が3人以上いるときは最高2,000万円）。主な条件は次のとおりです。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家であること
• 平成28年4月1日から令和9年12月31日までに売ること
• 相続が始まった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売ること
• 売った金額が1億円以下であること

ほかにも耐震の状態や相続してからの使い方など、細かい条件があります。また、家のある市区町村（呉市）から「被相続人居住用家屋等確認書」を出してもらい、確定申告書に添付する必要があります。

もう一つ大事なのが、買ったときの売買契約書です。これがないと「買ったときの金額」が分からず、利益が大きく計算されて税金が重くなります。実家なら、仏壇の引き出しや金庫の中を一度探してみてください。

細かい判断は、税務署か税理士に確認するのが確実です。

 

「いくらで売れるか」より「いくら残るか」で考える

手元に残るお金は、次の式で考えます。

手元に残るお金 ＝ 売れた金額 − 費用 − 税金 − 住宅ローンの残り

たとえば、仲介（不動産会社に買い手を探してもらう方法）で高く売れても、片付け・測量・手数料がかかれば、残るお金は思ったより少なくなります。一方、買取（不動産会社に直接買ってもらう方法）は売れる金額が下がりやすいものの、片付けや手数料がいらないこともあります。

どちらが得かは、売り方を並べて比べてみないと分かりません。まずは上の式に自分の家の数字を入れられるよう、ローンの残高と契約書を手元にそろえておきましょう。

 

呉の家に合う売り方の選び方：仲介・買取・空き家バンクを比べる

呉の家を売る方法は、大きく「仲介」「買取」「空き家バンク」の3つです。家の条件によって向いている方法が違うため、1つに決めつけず比べることが大切です。

 

3つの売り方を表で比べる

比べる点	仲介	買取	空き家バンク
買う人	一般の個人	不動産会社	移住したい人など
売れる金額	高くなりやすい	仲介より低くなりやすい（目安・条件で変動）	条件しだいで幅が大きい
売れるまでの期間	数か月〜1年以上（目安）	早い（数週間〜・目安）	読みにくい
古い家・訳ありの家	買い手が見つかりにくいことがある	引き受けてもらえることが多い	古い家を探している人に届く
仲介手数料	かかる	基本的にかからない	仕組みによって違う（呉市の案内で確認）

空き家バンクは、市が空き家の情報を集めて、住みたい人に紹介する仕組みです。登録できる条件や流れは市ごとに違うため、呉市のホームページで最新の案内を確認してください。

 

どんな家にどの売り方が向いているか

家の「条件」に合わせて入り口を変えると、話が早く進みます。目安は次のとおりです。

• 車が入れる・比較的新しい・名義が整っている家 → まず仲介を考える
• 階段でしか行けない・建て替えができない・早く現金にしたい家 → 買取も並べて比べる
• 島しょ部の家や、古民家として味わいがある家 → 空き家バンクも考える

実際には、仲介で売りに出しながら、一定の期間で売れなければ買取に切り替える、という進め方もあります。査定のときに「仲介ならいくら、買取ならいくら」と両方の見積もりをもらいましょう。

 

査定を頼むときのコツ

査定には、資料だけで出す「机上査定」と、実際に家を見て出す「訪問査定」があります。

呉の家では訪問査定をおすすめします。坂の勾配、階段の段数、家の前の道の幅、車を停められる場所は、資料だけでは伝わらないからです。

査定は複数の会社に頼み、金額だけでなく「なぜその金額になるのか」を必ず聞いてください。理由をきちんと説明できる会社ほど、売り出してから値下げを繰り返す失敗が少なくなります。

仲介を頼む場合は、手数料の金額も媒介契約を結ぶ前に確認しておきましょう。800万円以下の空き家などの特例を使う場合、不動産会社は契約の前に報酬額を説明し、合意を得ることになっています。

 

呉市で家を売るまでの流れと手順

家を売るまでの流れは、「準備 → 査定 → 契約 → 引渡し」の4段階です。呉の家では、最初の「準備」に時間をかけるほど、後の段階がスムーズに進みます。

 

売る前の準備：書類と家の状態を確かめる

まず、次の書類を集めます。

• 登記簿謄本（とうきぼとうほん：家と土地の持ち主や権利が書かれた公的な記録。法務局で取れる）
• 買ったときの売買契約書・重要事項説明書
• 建築確認通知書（家を建てる前に役所の確認を受けた書類）
• 固定資産税の通知書
• 住宅ローンの残高が分かる書類

あわせて、後で紹介する「呉ならではの確認ポイント」を自分でチェックしておくと、査定のときに話が具体的になります。

 

査定から媒介契約まで

査定の金額と理由を比べたら、売却を任せる会社と媒介契約（ばいかいけいやく：不動産会社に買い手探しを頼む契約）を結びます。

媒介契約には3種類あります。1社だけに任せるか、複数の会社に頼めるか、売主が自分で見つけた買い手と直接取引できるか、などが違います。違いを聞いたうえで、自分に合うものを選びましょう。

 

売り出しから売買契約まで

売り出しが始まったら、買いたい人の内覧（家の見学）に対応します。空き家なら、鍵を不動産会社に預けておくと手間が減ります。

買い手が決まると、売買契約を結び、手付金を受け取ります。このとき、売主は家の不具合（雨漏り・シロアリ・傾きなど）を正直に伝える必要があります。知っていたのに伝えなかった場合、後で責任を問われることがあるからです。

 

引渡しと確定申告

残りの代金を受け取り、鍵を渡し、名義を買主に移す登記をして引渡し完了です。ローンが残っている場合は、このときに返済して抵当権を消します。

利益が出たときや特例を使うときは、売った翌年に確定申告が必要です。期限を過ぎないよう、引渡しの日をカレンダーに書いておきましょう。

 

呉で家を売るときに多い失敗例と注意点

失敗の多くは、「売り出してから問題が見つかる」ことで起きます。先に調べておけば防げるものばかりです。

 

査定額の高さだけで会社を選ぶ

一番高い査定額を出した会社に任せたものの、何か月も売れず、結局は値下げを繰り返すことになった、というのはよくある失敗です。高すぎる査定額は、売り出した後の値下げで帳尻を合わせることが多いからです。会社は金額ではなく、根拠の説明で選びましょう。

 

境界や名義の問題を後回しにする

斜面地では、隣の家との境界がはっきりしていない土地が珍しくありません。買い手が決まってから測量を始めると、隣の家との話し合いに時間がかかり、引渡しが大きく遅れます。

名義が亡くなった親のままになっている家は、相続登記を済ませないと売れません。相続登記は令和6年4月1日から義務になり、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。正当な理由なく申請しないと、10万円以下の過料（かりょう：行政上の罰金のようなもの）が科される可能性があります。令和6年4月1日より前に相続した家も対象で、その場合の期限は令和9年3月31日です。売ると決める前から、司法書士に相談しておきましょう。

 

空き家を長く放っておく

空き家は、人が住まないと傷みが早く進みます。雨漏りや庭木の伸び放題は、売れる金額を下げるだけでなく、近所への迷惑にもつながります。管理が行き届かない空き家は、市から指導を受け、それでも改善しないと「勧告」を受けることがあります。勧告を受けると、住宅が建つ土地の固定資産税を軽くする特例（住宅用地特例）が外れ、税の負担が重くなる場合があります（詳しくは呉市に確認してください）。

すぐに売らない場合でも、年に数回は風を通し、郵便物や庭の様子を確認してください。

 

呉市ならではの地域特性と「売る前の自己診断」

呉市は、海と山に挟まれた坂の多い町です。中心部の呉・宮原・吉浦から、広・阿賀、焼山、黒瀬町、音戸や安浦などの沿岸部まで、地区によって土地の形も買い手の層も大きく違います。平らな住宅地が多い広や焼山と、斜面に家が並ぶ中心部の周辺では、同じ築年数・広さでも売れやすさが変わります。

さらに、平成30年7月豪雨（西日本豪雨）の後は、災害の区域を気にする買い手が増えました。呉で家を売るときは、地区の特性と災害の情報を必ずセットで確認します。

 

物件のタイプ別に見る売りやすさ

物件タイプ	売りやすさの傾向	先に確認したいこと	向いている売り方
平地の戸建て（車が入れる）	売りやすい	建てた時期・雨漏りの有無	仲介
斜面地の戸建て（階段のみ）	買い手が限られる	道路への接し方・駐車場の有無	仲介＋買取の比較
マンション	立地と管理状態で決まる	管理費・修繕積立金の滞納の有無	仲介
古家付きの土地	土地として見られる	解体するかどうか・境界	仲介または買取
島しょ部・郊外の空き家	買い手を探す工夫が必要	家財の量・水回りの状態	空き家バンク＋仲介

※傾向は一般的な目安で、個別の条件によって変わります。

 

売る前の自己診断チェックリスト（5つ）

次の5つを確かめると、自分の家がどの売り方に向いているかが見えてきます。

1. 道路にきちんと接しているか 建築基準法では、建物の敷地は道路に2メートル以上接していなければならないと決められています（第43条）。これを満たさない土地は、今の家を壊すと新しく建てられない「再建築不可」になることがあります。階段や細い路地の奥にある家は特に確認が必要です。呉市の建築の担当窓口や、不動産会社の調査で分かります。

2. 土砂災害などの区域に入っていないか 国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」や呉市のハザードマップで、自宅の場所を調べられます。区域に入っていても売れないわけではありませんが、買い手には必ず説明される項目です。

3. 建てた時期が古すぎないか（旧耐震かどうか） 耐震の基準が大きく変わる前の基準で建てられた家は「旧耐震」と呼ばれます。旧耐震かどうかは、建築確認通知書の日付でおおよそ判断できます。一方、相続した空き家の税金の特例は「昭和56年5月31日以前に建築された家」が対象です。登記簿に書かれた建築の日付もあわせて確認し、迷うときは税務署か税理士に確認しましょう。

4. 名義が今の持ち主になっているか 登記簿謄本で、名義が亡くなった親や祖父母のままになっていないかを確認します。名義が古いままなら、売る前に相続登記が必要です。

5. 隣の家との境界がはっきりしているか 境界の杭（くい）が残っているか、測量図があるかを確認します。ない場合は、測量の費用と期間を見込んでおきましょう。

5つのうち当てはまらないものが多いほど、仲介で売りやすい家です。気になる項目があった場合は、その点を査定のときに不動産会社へ伝えてください。

 

呉市で家を売るときのよくある質問（FAQ）

 

Q1. 階段でしか行けない家でも売れますか？

売れます。ただし、車で行ける家に比べると買い手が限られるため、仲介だけでなく買取も比べることをおすすめします。まずは、建て替えができる土地かどうか（道路への接し方）を確認しましょう。建て替えができるかどうかで、売れる金額と売り方が大きく変わるからです。

 

Q2. 家財が残ったままでも売れますか？

売れます。買取なら、家財が残ったまま引き取ってもらえることもあります。仲介で売る場合は、片付けてから売り出したほうが内覧の印象が良くなります。片付けの費用は量や運び出しやすさで変わるため、複数の業者から見積もりを取り、売り方と合わせて判断しましょう。

 

Q3. 解体して更地にしたほうが高く売れますか？

一概には言えません。解体すると買い手が土地の使い方を想像しやすくなる一方、解体費用がかかり、住宅が建っている土地に比べて固定資産税が上がることもあります。さらに、再建築不可の土地を更地にすると、売るのがかえって難しくなります。解体するかどうかは、査定を受けてから決めましょう。

 

Q4. 名義が亡くなった親のままですが、どうすればいいですか？

先に相続登記をして、名義を相続した人に移す必要があります。相続登記は義務になっており、相続を知った日から3年以内（令和6年4月1日より前の相続は令和9年3月31日まで）に申請します。相続人が複数いる場合は、誰が相続するかを話し合い、遺産分割協議書という書類を作ります。手続きは司法書士に頼むのが一般的です。売却の話を進める前に、戸籍などの必要書類を集め始めておくと時間を短縮できます。

 

Q5. 売るまでにどれくらい時間がかかりますか？

一般的な目安として、仲介なら売り出しから引渡しまで数か月〜1年以上です。買取なら、条件が合えば数週間〜で現金化できます。ただし、相続登記や境界の確定が必要な家は、その準備にさらに時間がかかります。売りたい時期が決まっている場合は、そこから逆算して早めに準備を始めましょう。

 

Q6. 住宅ローンが残っていても売れますか？

売れます。売った代金でローンを返し、抵当権を消して引き渡すのが一般的な流れです。売れた金額がローンの残りより少ない場合は、差額を自分のお金で用意する必要があります。まずは銀行にローンの残高を確認し、査定額と比べてみましょう。

 

まとめ：呉の家は「条件を知ること」から始めよう

呉で家を売るときに大切なのは、売る前に家の条件を知ることです。費用は「いくら残るか」で考え、売り方は仲介・買取・空き家バンクを比べ、5つのチェックポイントで自分の家の状態を確かめましょう。

確認してみて判断に迷う点があれば、地元の不動産会社に相談するのが近道です。当社でも呉市・東広島市の不動産売却のご相談を受け付けています。物件の情報はオオサワ創研の不動産サイトで公開しており、お問い合わせは電話・LINE・メールフォームから受け付けています。まずは、手元の書類をそろえるところから始めてみてください。

 

参考文献

• 国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」（PDF） — 仲介手数料の上限（5.5%・4.4%・3.3%）、800万円以下の空き家などの特例（30万円×1.1）、事前の説明・合意
• 国税庁 No.3211 短期譲渡所得の税額の計算 — 短期譲渡所得の税率（所得税30%・住民税9%）
• 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 — 最高3,000万円（相続人3人以上は2,000万円）の控除、昭和56年5月31日以前の建築、適用期限、被相続人居住用家屋等確認書
• 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」 — 相続を知った日から3年以内の申請義務、10万円以下の過料、令和6年4月1日より前の相続の期限（令和9年3月31日）
• 国土交通省 ハザードマップポータルサイト — 土砂災害などの区域の確認