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呉市で土地を買う前に知っておきたいこと｜坪単価だけでは分からない「斜面・擁壁・狭い道」と総額の考え方

投稿日：2026.10.10

夜、子どもが寝たあとに夫婦でスマホを並べ、ポータルサイトの土地情報を見比べる。「この土地、相場より安いけど大丈夫かな」と手が止まった経験はありませんか。

呉市は海と山が近く、坂道や斜面に家が並ぶ街です。そのため「擁壁あり」「前の道が狭い」「高低差あり」といった条件の土地が珍しくありません。坪単価（1坪＝約3.3㎡あたりの価格）だけを見て決めると、契約後に造成費がかかったり、思った家が建てられなかったりすることがあります。

この記事では、家を建てる側の目線で次の3つを説明します。

土地代以外にかかる費用も含めた「総額」の考え方
呉ならではの土地のチェックポイント
土地探しから引き渡しまでの流れ

なお、呉市の土地を相続して売りたい方は、記事後半の「呉市の土地を売りたい方へ」をご覧ください。

呉市の土地の相場と、土地代以外にかかる費用

結論から言うと、呉市の土地は「坪単価」より「使える状態にするまでの総額」で比べることが大切です。理由は、同じ地区でも平らな土地と斜面の土地では、建てるまでにかかるお金がまったく違うからです。

呉市の土地の相場（坪単価）の調べ方

土地の価格を調べる公的な資料は、主に3種類あります。

地価公示：国土交通省が毎年発表する、標準的な土地の1月1日時点の価格
都道府県地価調査：広島県が発表する、7月1日時点の価格
実際の取引価格：国土交通省「不動産情報ライブラリ」で、過去に実際に売買された価格を地域ごとに検索できます

地区ごとの公的な坪単価は、この記事では出典を確認できていないため載せていません。最新の数値は上記の公式サイトで確かめてください。

参考として、オオサワ創研の物件サイトに載っている売地の例を、価格÷坪数で計算したのが下の表です（1坪＝約3.31㎡で換算）。

掲載物件（2026年10月5日取得時点）	面積	価格	1坪あたりの計算値
呉市川尻町小用1丁目	199.00㎡（約60.1坪）	480万円	約8万円
呉市川尻町森3丁目	251.75㎡（約76.1坪）	500万円	約6.6万円
呉市焼山宮ケ迫1丁目	227.56㎡（約68.8坪）	650万円	約9.4万円
呉市清水2丁目	129.68㎡（約39.2坪）	1,300万円	約33.1万円

出典：オオサワ創研不動産物件サイト（掲載時点の個別物件の価格であり、地区の相場を示すものではありません。成約や価格変更により掲載内容が変わることがあります）

同じ呉市内でも、1坪あたりの価格に数倍の差があることが分かります。立地に加えて、土地が平らか、前の道が広いか、といった条件が価格に強く表れます。まずは気になる地区の取引価格を、不動産情報ライブラリで確かめてみてください。

土地代以外にかかる諸費用

土地を買うときは、土地の代金のほかに次の費用がかかります。

費用名	何のためのお金か	金額の決まり方	確認先
仲介手数料	不動産会社への成功報酬	宅地建物取引業法にもとづく上限あり	国土交通省の告示
印紙税	売買契約書に貼る印紙代	契約金額によって変わる	国税庁
登録免許税	所有権移転・抵当権設定の登記	土地の評価額などで決まる。軽減措置には期限がある	国税庁・法務局
不動産取得税	土地を取得したときにかかる県の税金	評価額をもとに計算。住宅用の軽減措置あり	広島県
固定資産税等の精算	その年の税金を売主と日割りで分ける	引き渡し日で按分	売買契約書
司法書士報酬	登記手続きの代行	事務所によって異なる	依頼先の見積もり

税率や軽減措置は年度ごとに変わることがあります。この記事では最新の税率の数値を載せていません（出典未確認のため）。印紙税と登録免許税の税額表は国税庁のサイトで公開されています。具体的な金額は、契約前に不動産会社に「諸費用の概算書」を出してもらって確かめるのが確実です。

呉で見落としやすい「土地を使えるようにする費用」

呉市の土地選びで特に注意したいのが、建物を建てる前の準備にかかる費用です。

地盤調査と、必要な場合の地盤改良
古い擁壁（土留めの壁）のやり直し・補強
造成（土地の高さの調整や、余った土の運び出し）
上下水道・ガスの引き込み
古家が残っている場合の解体

斜面地では、造成や擁壁工事の費用が土地代と同じくらいの負担になることがあります（個別の土地の条件によって大きく異なります）。重機が入りにくい細い道の奥では、工事の手間も増えます。つまり「安い土地＝総額が安い」とは限りません。気になる土地が見つかったら、建築会社に「この土地で追加工事がどれくらい必要か」を聞いてから判断しましょう。

失敗しない土地の選び方｜平らな土地・斜面・擁壁ありの土地を比べる

土地選びのポイントは、「価格」「追加工事」「暮らしやすさ」「将来売るとき」の4つを並べて比べることです。呉では土地のタイプによって、この4つのバランスが大きく変わります。

土地のタイプ別の比較

土地のタイプ	土地代の傾向	追加工事の起こりにくさ	設計の自由度	車の出入り	将来の売りやすさ
平坦地	高め	◎	◎	◎	◎
ひな壇の造成地	中くらい	○	○	○	○
斜面地（擁壁あり）	安め	△	△	△	△
狭い道に面した土地	安め	△	△	△	△

※一般的な傾向を示した目安です。個別の土地によって大きく異なります。

子育て世帯の場合は、「通学路の安全」「車の出し入れのしやすさ」「日当たり」を優先順位の上位に置くと、住んでからの後悔が少なくなります。表を参考に、ご家族にとって譲れない条件を2〜3個に絞ってみてください。

現地で確認したい5つのポイント

前の道の幅と、敷地が道に接している長さ：建築基準法の「接道義務（家を建てる土地は、原則として幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない決まり。建築基準法第42条・第43条）」を満たしているか
擁壁の状態：ひび割れ、ふくらみ、水抜き穴（壁の中の水を逃がす穴）の有無、検査を受けた擁壁かどうか
隣の土地との高低差と雨水の流れ：大雨のとき水がどこへ流れるか
時間帯と天気を変えた様子：朝・夕方・雨の日に、日当たりや坂道の歩きやすさを見る
生活施設までの実際の道のり：バス停・スーパー・小学校まで、地図ではなく実際に歩いてみる

この地域で多くの土地を見てきた経験から言えるのは、「晴れた休日の昼に1回見ただけ」で決めるのは危ないということです。少なくとも2回は時間を変えて現地へ足を運びましょう。

「建てられるか」を書類で確かめる

現地だけでなく、書類での確認も欠かせません。

用途地域：住宅向け・商業向けなど、建てられる建物の種類の決まり
建ぺい率・容積率：敷地に対して建てられる建物の大きさの上限
市街化調整区域かどうか：原則として家を建てにくいエリア

これらは呉市役所の都市計画を担当する窓口で確認できます。「この地番に住宅を建てられるか」「道路は建築基準法上の道路か」を聞いておくと安心です。

呉市で土地を買うまでの流れ

土地を買うときは、先に「予算」と「ローンの見通し」を固めてから土地を探すのが成功の近道です。順番を逆にすると、気に入った土地が見つかってもローンが通らず、買えないことがあるからです。

土地探しから引き渡しまでの7ステップ

ステップ	内容	ここで確認すること
① 予算を決める	土地＋建物＋諸費用の総額を出す	毎月の返済額に無理がないか
② 住宅ローンの事前審査	金融機関に借入可能額を確認	土地を先に買う場合の融資に対応しているか
③ 土地探し・現地確認	候補地を比較し、現地を見る	前章の5つのポイント
④ 買付証明	購入の意思を売主に伝える書類	価格・引き渡し時期の条件
⑤ 重要事項説明・売買契約	宅地建物取引士から説明を受けて契約	法令上の制限や災害区域
⑥ 本審査・決済	ローン本審査後、代金を支払う	諸費用の最終金額
⑦ 引き渡し・登記	所有権を自分の名義に移す	境界の確認が済んでいるか

まずは①の総額を家族で話し合うところから始めてください。

契約前に必ず確認したい書類

重要事項説明書では、特に次の項目を見てください。

法令上の制限（用途地域、建ぺい率など）
土砂災害警戒区域などの指定があるか
水道・下水・ガスなどインフラの状況
契約不適合責任（引き渡し後に見つかった不具合への売主の責任）の範囲

あわせて、測量図があるか、隣地との境界が確定しているかも確認しましょう。境界があいまいなまま買うと、後で隣家とのトラブルになりかねません。

建築会社と一緒に土地を見るメリット

建築会社と一緒に土地を見ると、「その土地に希望の間取りが入るか」「追加工事がどれくらい必要か」を契約前に知ることができます。土地と建物を別々に考えるより、総額のブレが小さくなります。

呉市の土地購入でよくある失敗例と注意点

呉の土地選びで起こりやすい失敗は、ほとんどが「契約前の確認不足」から生まれます。代表的なパターンを知っておけば、事前に防げます。

失敗例1：坪単価の安さだけで決めてしまう

安い土地を買えたと思ったら、擁壁のやり直しや造成で予算を大きく超えてしまった――というのは典型的な失敗です。斜面地や高低差のある土地では、土地代と工事費を合わせた総額で比べることが欠かせません。候補が2つ以上あるなら、両方の追加工事の見込みを並べてから決めましょう。

失敗例2：前の道の確認不足で、思った家が建たない

道幅が4mに満たない道（建築基準法第42条第2項の道路など）に面した土地では、原則として道路の中心から2mの位置まで敷地を下げる「セットバック」が必要になります。その分、実際に使える敷地が狭くなります。車が入れない道の奥では、工事車両も入れず費用が上がることもあります。前の道が「建築基準法上の道路」かどうかを、契約前に役所で確かめてください。

失敗例3：ハザードマップを見ずに買ってしまう

呉市には、土砂災害の危険がある区域に指定されている場所があります。国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」で住所を入れると、土砂災害・洪水・高潮などの危険区域を地図で確認できます。区域内でも建てられる場合はありますが、土砂災害特別警戒区域では建物の構造に条件がつくなど、建て方や保険の条件に関わることがあります。候補地は必ず一度、地図で調べておきましょう。

失敗例4：古い擁壁をそのまま使えると思い込む

見た目はしっかりしていても、古い擁壁は今の基準を満たしていないことがあります。その場合、建物の位置を擁壁から離す、基礎を深くするなどの対策が必要です。擁壁が検査を受けたものかどうかは、売主や役所の資料で確認できます。分からない場合は、建築士に現地で見てもらうのが確実です。

呉市の地域情報｜エリアごとの特徴と物件の出方

呉市は、中心部・広・阿賀・焼山・音戸など、エリアごとに地形も暮らし方も違います。エリアを決めるときは、通勤や通学のしやすさと、物件の出やすさの両方を見ると候補を絞りやすくなります。

エリア別の物件の登録状況

オオサワ創研の物件サイトに登録されている物件数（土地・戸建・マンションの合計）を、エリアごとにまとめると次のとおりです（同サイトは呉市と東広島市の物件を扱っており、呉市に隣接する東広島市黒瀬町も含めています）。

エリア（サイト上の区分）	一般公開	会員限定
呉	312件	197件
焼山・押込	146件	49件
黒瀬町（東広島市）	118件	82件
広	104件	35件
音戸	77件	65件
阿賀	72件	16件
仁方・川尻	72件	26件
安浦	69件	18件
宮原	30件	20件
吉浦	28件	26件
郷原・苗代	14件	6件