呉市の空き家、売る・貸す・壊す・持ち続けるはどれが正解？坂の上の家でも分かる判断ガイド

ホーム（呉・東広島の不動産売買物件｜オオサワ創研） > スタッフブログ > 呉市の空き家、売る・貸す・壊す・持ち続けるはどれが正解？坂の上の家でも分かる判断ガイド

呉市の空き家、売る・貸す・壊す・持ち続けるはどれが正解？坂の上の家でも分かる判断ガイド

投稿日：2026.10.22

固定資産税の通知が届くたびに、「実家をこのままにしていていいのだろうか」と気になる。それでも、親が大切にしてきた家を手放すのは後ろめたくて、なかなか動けない。そんな方は少なくありません。

呉は坂や階段、細い道の多い町です。「この家に値段はつくのか」「壊したら赤字になるのでは」と不安になるのは自然なことです。ただ、何もしないままにしておくと、家の傷み・災害・近所への迷惑のリスクは年ごとに大きくなっていきます。

この記事では、特定の選択肢をおすすめすることはしません。「売る・貸す・壊す・持ち続ける」の4つを、同じ条件で比べます。 記事の途中には「家の状態チェックリスト」を用意しました。読み終えたときに、ご自分の家がどれに向いているか、そして最初に何をすればよいかが分かります。

呉市の空き家にかかる費用の目安｜持ち続ける・壊す・売るそれぞれのお金

結論からお伝えします。空き家は「持っているだけでもお金が出ていく資産」です。どれを選ぶにしても、まずは費用の全体像をつかむことが判断の出発点になります。持ち続ける費用は毎年積み重なり、解体や売却の費用は一度にまとめて出ていく、という違いがあるからです。

持ち続けるだけでかかる費用

毎年かかるのは、固定資産税・都市計画税、火災保険、水道や電気の基本料金です。税額は家ごとに大きく違うので、お手元の納税通知書で確認してください。

見落としやすいのが「見えにくい費用」です。

自分で管理できないときの管理代行費
草刈り、大雨のあとの見回り
遠方から通う交通費と、そのための時間

特に呉の坂の上の家は、草刈りの道具を運ぶだけでもひと苦労です。結果として外部に頼むことになり、費用が増えがちです。

解体・片付けにかかる費用

項目	費用の目安	費用が変わる主な条件
家財の整理・処分（一軒家）	約20万〜60万円	家財の量、階段・坂の有無、トラックが横付けできるか
木造住宅の解体（1坪あたり）	約3万〜6万円	重機が入れるか、手作業での解体か、アスベストの有無
小運搬（重機・トラックが入れない場合の追加）	見積もりで個別に算出	道幅、階段の段数、車を止められる場所までの距離
管理代行（月額）	約5千〜1万円	見回りの回数、草刈り・風通しを含むか
土地の境界を確定する測量	約35万〜80万円	隣の土地の数、道路など官有地との境界の有無

※金額はすべて業界一般の目安で、条件によって変わります。公的な統計にもとづく数値ではありません。正確な金額は現地調査と見積もりで確かめてください。

呉の家で注意したいのは、重機が入れず手作業での解体になりやすいことです。さらに、廃材を小さな車で何度も運ぶ「小運搬（こうんぱん）」が必要になると、同じ広さの家でも費用が大きく上がります。見積もりは必ず2〜3社から取り、「小運搬費が含まれているか」を比べてください。

なお呉市には、危険な空き家の解体費や、空き家の家財処分費の一部を補助する制度があります（詳しくは後半の「よくある質問」Q5をご覧ください）。

売るときにかかる費用と手元に残るお金

売るときにかかる主な諸費用は次のとおりです。

仲介手数料：不動産会社に払う成功報酬です。2024年7月1日からは、売買価格800万円以下の「低廉な空家等」について、通常の計算を超えて30万円の1.1倍（33万円・税込）まで受け取れる特例ができました。この特例を使うには、媒介契約を結ぶ前に、不動産会社が報酬額を説明して依頼者の合意を得る必要があります（国土交通省の公表資料より）
登記費用：相続登記（親から自分の名義に変える手続き）がまだなら、その費用もかかります
測量費：境界がはっきりしない場合に必要です
譲渡所得税：売って利益が出た場合の税金です
印紙代：売買契約書に貼る印紙の代金です

相続した空き家を売る場合は、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特別控除の制度があります（2024年1月1日以後の売却で、相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円）。主な条件は次のとおりです（国税庁「No.3306」より）。

昭和56年5月31日以前に建てられた家であること
相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
令和9年（2027年）12月31日までの売却であること
一定の耐震基準を満たすこと（または売却後に買主が耐震改修・取り壊しを行うこと）

このほかにも条件があるため、必ず国税庁のページで最新の内容を確かめ、税務署か税理士に相談してください。

手元に残る金額は、シンプルな式で考えられます。

売れた価格 − 諸費用（仲介手数料＋登記＋測量＋税金など）＝手元に残るお金

まずは納税通知書を手元に用意し、「毎年いくら出ていっているか」を書き出してみてください。

売る・貸す・壊す・持ち続ける｜4つの選択肢の比べ方

結論として、どの家にも当てはまる「正解」はありません。 正解は家の条件で決まります。同じ呉市内でも、車が入る平地の家と、階段を何十段も上る家とでは、向いている選択肢がまったく違うからです。

4つの選択肢を一覧で比べる

選択肢	向いている家	お金の動き	手間	注意点
売る（仲介）	車が入れる、建て替えができる、傷みが少ない	売れれば入る（時間がかかることも）	中	売れるまで管理が続く
売る（買取）	条件が悪い、早く手放したい	すぐ入るが、仲介より安くなりやすい	小	複数社で比べる
貸す	傷みが少ない、駅やバス停に近い	家賃が入るが、修繕費が先にかかる	大	入居後のトラブル対応
壊す（更地にする）	倒れる危険がある、土地なら売れる見込みがある	解体費が先に出ていく	中	土地の税金の軽減が外れる場合がある
持ち続ける	将来使う予定がある、気持ちの整理がまだ	毎年出ていく	中〜大	傷み・災害・近所への迷惑のリスク

「壊す」の注意点は特に大事です。家が建っている土地には固定資産税の「住宅用地の特例」があり、200㎡以下の部分は課税標準（税金の計算のもとになる額）が6分の1に軽くなっています。更地にするとこの軽減が外れることがあります。解体を決める前に、市の資産税担当の窓口で必ず確認してください。

家の状態チェックリスト｜あなたの家はどれに向いている？

当てはまる項目に✅を付けてみてください。

☐ 家の前まで車が入れる
☐ 道路から玄関までの階段は10段以内
☐ 接している道路の幅が十分にある（建て替えができるかに関わります）
☐ 土砂災害の警戒区域に入っていない
☐ 雨漏りや床の沈みがない
☐ 最寄りの駅やバス停まで歩ける
☐ 相続登記が済んでいる

✅が多い家は「売る（仲介）」や「貸す」に向いています。✅が少ない家は「買取」や「土地として売る」を検討する価値があります。ただし、道幅や区域の判断にはプロの調査が必要です。

チェックが終わったら、結果をメモして相談のときに見せられるようにしておきましょう。

空き家を売却・活用するまでの流れ

結論として、空き家の整理は「名義・状態・価格」の順番で進めると、遠回りになりません。 名義が親のままでは売ることも貸すこともできず、家の状態が分からなければ正しい価格もつかないからです。

ステップ1：名義と書類を確認する

最初に、登記簿で名義人を確認します。親の名義のままなら、相続登記を済ませる必要があります。相続登記は2024年（令和6年）4月1日から義務になりました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請が必要で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料（行政上の罰金）の対象になることがあります。それより前に相続した不動産も対象です。詳しくは法務省の案内で確認してください。あわせて、権利証や固定資産税の通知書、建築時の図面などを集めておくと、その後の手続きがスムーズです。

ステップ2：家の状態と価格を調べてもらう

不動産会社に現地を見てもらい、査定（売れそうな価格の見積もり）を受けます。呉の空き家は、道の幅や階段、がけとの距離で価格が大きく変わります。机の上だけの査定ではなく、現地を歩いて確認してくれる会社を選んでください。

ステップ3：方法を決めて動き出す

査定の結果を見て、仲介・買取・賃貸・解体のどれにするかを決めます。仲介なら販売活動、賃貸なら修繕、解体なら見積もり比較へと進みます。

呉市・東広島市で実際にどんな物件が売りに出ているかは、次のページで確認できます。

呉市・東広島市の不動産売買物件｜オオサワ創研

呉市・東広島市の中古住宅・土地などの不動産売買物件を掲載。エリア・種別・価格・面積から探せます。

記事作成時点の掲載では、呉市川尻町小用1丁目の売地（199.00㎡）が480万円、呉市焼山宮ヶ迫1丁目の中古戸建（244.18㎡）が500万円となっていました。数百万円台の手ごろな物件も実際に売りに出されています。

まずはステップ1として、登記簿で名義を確認するところから始めてください。

呉市の空き家でよくある失敗と注意点

結論として、空き家での失敗の多くは「先にお金を使ってしまう」ことと「決めずに先延ばしにする」ことから起こります。どちらも、あとから取り戻すのが難しい失敗です。

失敗1：調べる前に解体してしまう

「古いから壊したほうが売れるはず」と考えて先に解体すると、土地の税金の軽減が外れることがあります。さらに、道路の条件によっては一度壊すと新しく家を建てられない土地もあります。その場合、更地にしたことでかえって売りにくくなります。解体は、必ず不動産会社の調査を受けてから決めてください。

失敗2：リフォームしてから貸そうとして赤字になる

賃貸にするために大きな修繕をしても、家賃で回収するまでには長い時間がかかります。修繕費と、見込める家賃の両方を確認してから判断することが大切です。

失敗3：放置して近所に迷惑をかける

草木が隣の家にはみ出したり、瓦が落ちたりすると、近所とのトラブルにつながります。2023年12月13日に施行された改正空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）では、放置すれば危険な「特定空家」になるおそれのある「管理不全空家」にも、市が指導・勧告できるようになりました。勧告を受けると、土地の固定資産税の住宅用地特例が外れます。

この地域で多くの取引を見てきた経験から言えるのは、「迷っている間の管理」こそが一番大事だということです。結論が出るまでの間も、月に1回は誰かが見回れる体制を整えておきましょう。

呉の地形と空き家の関係｜物件タイプ別の考え方

結論として、呉の空き家は「車が入るか」「建て替えができるか」の2点で価値が大きく分かれます。山と海にはさまれた呉は斜面に住宅が多く、この2点が買い手の判断を大きく左右するからです。

物件タイプ別の比較

物件タイプ	売りやすさ	向いている選択肢	確認したいこと
平地・車が入る戸建て	高い	仲介で売る、貸す	建物の傷み具合
坂・階段の上の戸建て	低め	買取、価格を見直した仲介	階段の段数、小運搬の要否
建て替えが難しい土地の家	低い	買取、隣の家への売却	接している道路の幅
マンション	比較的高い	仲介で売る、貸す	管理費・修繕積立金の滞納の有無
土地のみ（更地）	立地しだい	仲介で売る	境界・擁壁（ようへき＝がけを支える壁）の状態

※売りやすさは一般的な傾向で、個々の物件の条件によって変わります。

呉で特に確かめたいポイント

道路の幅：建築基準法では、原則として幅4m以上の道路に、敷地が2m以上接していないと家を建てられません（接道義務）。この条件を満たさないと、建て替えができない場合があります
土砂災害の区域：広島県の「土砂災害ポータルひろしま」で、土砂災害警戒区域・特別警戒区域の図を確認できます。区域内かどうかは、買い手にとって大事な判断材料になります
擁壁の状態：古い擁壁はひび割れや傾きがないかを確かめておく必要があります

地元の不動産のプロから言えることは、条件が厳しい家でも「隣の人なら欲しい」というケースがあるということです。まずは「土砂災害ポータルひろしま」で、ご自分の家の場所を確認してみてください。

呉市の空き家についてよくある質問

Q1. 古くてボロボロの空き家でも売れますか？ 売れる可能性はあります。建物に価値がなくても、土地として買いたい人がいる場合や、不動産会社による買取ができる場合があるからです。ただ、坂の上や道の狭い家は、価格が低くなりやすいのも事実です。まずは現地で査定を受け、仲介と買取の両方の価格を比べてから決めることをおすすめします。

Q2. 解体してから売るのと、そのまま売るのはどちらが得ですか？ 多くの場合は、そのまま売り出すほうが安全です。解体費が先に出ていくうえ、土地の税金の軽減が外れたり、建て替えができない土地だと分かったりする危険があるからです。買い手が自分で解体する前提の「古家付き土地」として売る方法もあります。不動産会社と相談して決めてください。

Q3. 遠方に住んでいて呉まで通えません。どうすればいいですか？ 管理代行サービスを使えば、見回りや風通し、草刈りを任せられます。売却の手続きも、郵送や電話、オンラインでかなりの部分を進められます。ただし、最初の現地確認と家財の整理は、立ち会うか信頼できる人に任せる必要があります。帰省のタイミングに合わせて査定を予約しておくと効率的です。

Q4. 兄弟で相続した空き家はどう進めればいいですか？ 最初に、誰の名義にするか、売ったお金をどう分けるかを話し合っておくことが大切です。名義が共有のままだと、売るときに全員の同意と署名が必要になり、話がまとまらないと手続きが止まってしまいます。相続登記の前に方針を決め、必要なら司法書士にも相談してください。なお、相続人が3人以上だと、空き家の特別控除は1人あたり最高2,000万円になる点にも注意が必要です。

Q5. 空き家に使える補助金はありますか？ 呉市では、令和8年度に次のような制度が案内されています。

危険建物除却促進事業：市が危険建物と認定した空き家の解体費を補助します。補助額は対象経費の30%と、国の標準建設費の8割のうち低いほうで、上限は30万円です（道路から敷地までの道の幅がいちばん狭いところで1.8m未満、または道と敷地が接する長さが1.8m未満の場合は上限50万円）。令和8年度は、危険建物認定の申請期限が令和8年10月30日です。補助金の交付申請は、認定から30日以内かつ令和8年11月30日までに行い、工事は令和9年2月26日までに終える必要があります
空き家家財道具等処分支援事業：家財の処分費の1/2を補助し、上限は10万円です。呉市空き家バンクへの登録、または不動産会社との媒介契約が条件です。交付申請の期限は令和8年12月15日です

制度の内容・金額・受付期間は年度ごとに変わります。必ず呉市の公式ページか住宅政策課で最新の内容を確認してください。工事や処分の前に申請が必要なので、早めの確認が大切です。

Q6. 相談したら必ず売らないといけませんか？ その必要はありません。相談や査定は、判断のための材料を集める段階です。価格を知ったうえで「やはり持ち続ける」「数年後に売る」という結論になってもまったく問題ありません。むしろ、価格を知らないまま判断を先延ばしにするほうがリスクは大きくなります。気軽に情報を集めるつもりで相談してください。