呉市広で中古住宅を買ってリノベーションする前に｜費用の目安・物件の選び方・確かめる順番
投稿日：2026.11.03
「広で手ごろな中古住宅を見つけた。でも、直すと結局いくらかかるのか。買ってから後悔しないか」。いま、そう迷っているのではないでしょうか。
中古住宅のリノベーション（古い家を今の暮らしに合わせて大きく直す工事）でよくある失敗は2つです。1つは「物件は安かったのに、工事費が予想の倍になった」こと。もう1つは「災害の心配がある場所だと、買った後で知った」ことです。どちらも、契約する前に確かめる順番を知っていれば防げます。
この記事では、費用→物件の選び方→購入から工事までの流れ→よくある失敗→広地区ならではの事情、の順に、契約前に確かめることをまとめました。補助制度や税金の決まりは年度ごとに変わるため、数字を書く代わりに、確かめられる問い合わせ先を示します。
呉市広で中古住宅を買ってリノベーションする費用の目安
結論から言うと、中古住宅リノベーションの費用は「物件の値段」ではなく総額で比べます。物件の安さだけで決めると、工事費や諸費用で予算を超えやすいからです。
総額は「物件代＋工事代＋諸費用＋予備費」で考える
総額＝物件代＋工事代＋諸費用＋予備費
安い物件ほど建物が傷んでいることが多く、工事代が膨らみがちです。逆に、少し高くても手入れされてきた物件なら、工事代を抑えられます。物件の値段だけ比べても、どちらが得かは分かりません。
架空の条件で計算してみます。
| 項目 | 計算例（架空の条件） | あなたの場合 |
|---|---|---|
| 物件代 | 800万円 | 万円 |
| 工事代 | 600万円 | 万円 |
| 諸費用（物件代の約8%） | 約64万円 | 万円 |
| 予備費（工事代の約15%） | 約90万円 | 万円 |
| 総額 | 約1,554万円 | 万円 |
※目安・条件で変わります。物件の状態や工事の範囲によって大きく上下します。
物件代800万円でも、総額は1,500万円を超えます。まずは右の列に、ご自身の予算を書き込んでみてください。
工事の内容ごとの費用の目安
次に、工事代を見積もるときの目安です。業界でよく見られる価格の幅をまとめました（業界一般の目安で、特定の公的資料による数値ではありません）。
| 工事の内容 | 費用の目安（幅） | 工期の目安 | 備考 |
|---|---|---|---|
| キッチン交換 | 約50万〜150万円 | 2〜5日 | 設備のグレードや配置換えで変わる |
| 浴室（ユニットバス）交換 | 約60万〜150万円 | 3〜7日 | 在来浴室からの変更は高くなりやすい |
| トイレ交換 | 約15万〜40万円 | 1〜2日 | 内装も替えると上がる |
| 洗面台交換 | 約20万〜50万円 | 1〜2日 | 収納の広さで変わる |
| 外壁・屋根の塗装（延床30坪前後） | 約80万〜150万円 | 2〜4週間 | 足場代を含む。傷みの具合で変わる |
| 耐震補強 | 約100万〜250万円 | 2週間〜2か月 | 建物の状態で大きく変わる |
| 内窓の設置・断熱改修 | 数十万〜数百万円 | 1日〜数週間 | 窓の数や範囲でかなりの幅がある |
| 全面リノベーション（木造戸建て） | 約800万〜1,500万円以上 | 2〜6か月 | 間取り変更・配管の更新・断熱を含む場合 |
※目安・条件で変わります。建物の傷み具合、使う材料、資材の運び込みやすさによって大きく上下します。
水まわりを4か所まとめて替えるだけで、200万〜400万円ほどになることがあります。「どこまで直すか」を先に決めると、見積もりを比べやすくなります。
見落としやすい諸費用と予備費
工事代とは別に、購入には諸費用がかかります。一般的な目安は物件価格の7〜10%程度です（目安・条件で変わります）。
| 諸費用 | 内容 | 目安 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社への報酬 | 上限は国の告示で決まっている。400万円を超える部分の料率は3%で、速算式にすると「価格×3%＋6万円＋消費税」 |
| 登記費用 | 所有権移転・抵当権設定の登録免許税、司法書士報酬 | 数十万円程度 |
| ローン手数料・保証料 | 金融機関に払う費用 | 借りる額と金融機関による |
| 火災保険・地震保険 | 建物の補償 | 補償内容と期間による |
| 不動産取得税 | 購入後にかかる県の税金 | 軽減の要件があるので県税事務所で確かめる |
| 印紙税 | 契約書に貼る印紙 | 契約金額による |
| 建物状況調査 | 専門家による建物の点検 | 約5万〜10万円程度 |
※目安・条件で変わります。代金800万円以下の物件（低廉な空家等）は特例があり、報酬の上限が「30万円＋消費税」まで認められる場合があります。計算の根拠を不動産会社に確かめてください。
予備費は工事代の10〜20%程度を見込みます。中古住宅は、壁や床をはがして初めて、柱の腐れ・シロアリ・雨漏りの跡が見つかることがあるからです。住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）などの税金の軽減は、入居した年や築年数、床面積などの要件が年度ごとに変わります。国税庁のホームページか税務署で、その年度の要件を確かめてから資金計画に入れてください。
広地区で中古住宅を選ぶときの比べ方
広で中古住宅を選ぶときは、まず「土地の高さと傾き」を見ます。広地区には、黒瀬川沿いや海に近い平地と、周りの山すそに広がる斜面の住宅地があり、気をつけることがまったく違います。
平地の物件と斜面地の物件の比較
| 項目 | 平地の物件 | 斜面地の物件 |
|---|---|---|
| 買い物や駅への近さ | 近いことが多い | 坂道や階段が増えることが多い |
| 車の出し入れ | しやすい | 前の道が狭く、駐車場がない家もある |
| 工事費のかかりやすさ | 資材を運びやすく、足場も組みやすい | 運び込みや足場に手間がかかり、高くなりやすい |
| 災害で注意すること | 浸水（川の氾濫・高潮・大雨） | 土砂災害、擁壁（土留めの壁）の傷み |
| 眺めや日当たり | 周りの建物しだい | 眺めと日当たりがよいことが多い |
これは一般的な傾向です。同じ地区でも、少し場所がずれるだけで危険の度合いは変わります。気になる物件を見つけたら、呉市のハザードマップや国土交通省の「重ねるハザードマップ」に住所を入れて、浸水と土砂災害の両方を確かめてください。
建てられた年と構造で見るところ
建てられた年でまず見るのは、1981年（昭和56年）6月です。この時期に建物の耐震基準が改められ（新耐震基準）、それより前に建築確認を受けた建物は古い基準で建てられています。古い基準の建物なら、耐震診断と耐震補強の費用を総額に入れて考えます。耐震化の考え方や支援制度は、国土交通省のホームページで確かめられます。
昭和の木造住宅では、次の点を見ます。
- 基礎（建物の土台のコンクリート）にひび割れがないか
- 床が傾いていないか（ビー玉が転がるなど）
- 天井や押し入れに雨漏りの跡がないか
- シロアリの被害がないか
- 給水管・排水管が古いままではないか
もう1つ大事なのが接道です。建物の敷地が、決められた幅の道路に決められた長さだけ接していないと「再建築不可」となり、建て替えができません。斜面地の古い住宅地では、この点を必ず確かめてください。
やめたほうがいい物件のサイン
次のどれかに当てはまる物件は、慎重に考えます。
- 擁壁にひび割れ・膨らみ・水がしみ出た跡がある
- 土砂災害警戒区域や特別警戒区域に入っている
- 基礎に幅の広いひび割れがある
- 雨漏りが広い範囲に及んでいる
- 再建築できない
- 前の道が狭く、工事車両が入れない
ただし「1つでも当てはまれば即やめる」わけではありません。専門家に見てもらい、直す費用を出してから判断するのが正しい順番です。直す費用を足しても総額が予算内に収まり、危険にきちんと備えられるなら、選んでよい物件になります。気になる物件があれば、このリストを持って内覧に行ってみてください。
購入から工事完了までの流れ
結論として、いちばん大切なのは調査と見積もりを契約の前に済ませることです。契約した後に大きな傷みが見つかっても、取り返しがつかないからです。
物件探しから契約まで
- 資金計画を立てる（総額の上限を決める）
- 物件を探す
- ハザードマップで災害の危険を確かめる
- 内覧する
- 建物状況調査と工事の見積もりをとる
- 買付申込（購入の意思を伝える書類）を出す
- 重要事項説明を受ける
- 売買契約を結ぶ
5番を8番より前に済ませることが、この記事のいちばんの約束です。重要事項説明（契約前に宅地建物取引士が物件の大事な点を説明すること）では、建物状況調査をしたかどうか、土砂災害や浸水の危険の説明、隣の土地との境界がはっきりしているかを必ず聞いてください。
建物状況調査（インスペクション）と見積もりの頼み方
インスペクションとは、専門家が建物の傷みを目で見て、測って調べることです。基礎や外壁のひび割れ、雨漏りの跡、床の傾きなどが分かります。一方、壁の中や床下の見えない部分までは分からないことがあります。
調査には売主の許可が要ります。費用は約5万〜10万円程度、報告書が出るまで数日〜1週間ほどが目安です（目安・条件で変わります）。
工事の見積もりは2〜3社からとると比べやすくなります。見積書では、「一式」の書き方が多すぎないか、解体後に追加になりそうな工事や処分費が入っているかを確かめましょう。分からない行は、その場で質問して大丈夫です。
ローンと工事の段取り
ローンには、物件代と工事代をまとめて借りる方法と、別々に借りる方法があります。まとめて借りると金利が低く済むことが多い反面、ローン審査のときに工事の見積もりを出す必要があります（条件は金融機関によって異なります）。
そのため、物件探しと同時に工事の相談も始めて、審査に見積もりが間に合うよう段取りを組むことが大切です。引き渡しから着工・完成・入居までは、部分的な工事なら1〜2か月、全面リノベーションなら3〜6か月ほどが目安です（目安・条件で変わります）。今の家の家賃と新しい家のローンが重なる期間も、資金計画に入れておきましょう。
よくある失敗と、契約前に気をつけること
失敗の多くは「確かめる前に決めた」ことから起こります。代表的な2つと防ぎ方をまとめます。
工事費が予想より膨らむ
よくある原因は3つです。
- 解体して初めて、柱の腐れや配管の傷みが見つかる
- 工事中に「ついでにここも」と工事を足していく
- 断熱や耐震を後から加えて、やり直しが出る
防ぎ方は、買う前の調査、予備費の確保、そして工事の優先順位を3つに分けておくことです。「必ずやる（耐震・雨漏り・配管）」「できればやる（断熱・水まわり）」「後回しにできる（内装の好み）」に分けておけば、予算が足りないときも削るところで迷いません。
災害リスクを見落とす
「価格が安い」「眺めがよい」という理由だけで決めてしまうのは、よくある失敗です。平成30年7月豪雨では、呉市内でも土砂災害や河川の氾濫などの大きな被害が出ました。被害の詳しい状況は、呉市が出している災害記録誌で確かめられます。
購入前には、次の3つを確かめてください。
- 呉市のハザードマップ（浸水・土砂災害）
- 広島県の「土砂災害ポータルひろしま」で、土砂災害警戒区域に入っていないか
- 重要事項説明での、災害の危険についての説明
斜面地でも、擁壁の状態がよく避難の道が確保できる物件はあります。大切なのは、危険を知ったうえで選ぶことです。
広地区で中古住宅を探すときの地域の事情
広は、買い物や病院、学校がまとまった平地の中心部と、静かな山すその住宅地が近くにあるエリアです。戸建てだけでなく、中古マンションも選べます。
| 比べる点 | 中古戸建て | 中古マンション |
|---|---|---|
| リノベーションの自由度 | 間取りや外まわりまで変えやすい | 専有部分（自分の部屋の中）だけ。管理規約の範囲内 |
| 毎月の費用 | 固定資産税と、自分で積み立てる修繕費 | 管理費・修繕積立金がかかる |
| 外壁・屋根の手入れ | 自分で計画して費用を出す | 管理組合が計画して行う |
| 坂道・駐車場 | 物件によって大きく違う | 駐車場の空きを確かめる必要がある |
広の物件を探すときは、通勤ルートや坂道の上り下りを、実際に平日と休日の両方で歩いたり走ったりしてみると、暮らしのイメージがはっきりします。候補を2〜3件に絞ったら、同じ日に続けて見に行くと比べやすくなります。
よくある質問
Q1. 中古住宅を買ってリノベーションするのと、新築を建てるのでは、どちらが安いですか？
A. 一般には、中古住宅のリノベーションのほうが総額を抑えやすいです。ただし、耐震補強や配管の総入れ替えが必要な物件では工事代が膨らみ、新築との差が小さくなることがあります。物件代・工事代・諸費用・予備費を足した総額で、新築の見積もりと並べて比べるのが確実です。
Q2. 1981年5月以前に建てられた家は買わないほうがいいですか？
A. 一概に避ける必要はありません。古い耐震基準の建物でも、耐震診断を受けて必要な補強をすれば、耐震性を高められます。大切なのは、補強にかかる費用を契約前に見積もり、総額に入れて判断することです。補強の費用が大きすぎるときは、別の物件と比べてから決めましょう。
Q3. 建物状況調査は、どこに頼めばいいですか？
A. 既存住宅状況調査は、国の講習を修了した建築士が行います。不動産会社に紹介を頼むほか、自分で調査会社を探すこともできます。売主の許可が必要なので、内覧のときに調査をしたいと伝えておくと話が早く進みます。調査の結果は、工事の見積もりや値段の交渉にも使えます。
Q4. リノベーションに使える補助金はありますか？
A. 国や呉市には、耐震改修・省エネ改修・子育て世帯向けなどの補助制度が出ることがあります。ただ、制度の中身や受付期間は年度ごとに変わり、工事の契約前に申し込みが必要なものも多くあります。最新の情報は呉市役所の担当窓口や国の制度のホームページで確かめ、工事会社にも使えるか相談してください。
Q5. 斜面地の物件は、工事費がどのくらい高くなりますか？
A. 道が狭く車が入れない、資材を手で運ぶ必要がある、足場を組みにくいといった条件があると、平地より工事費が上がりやすくなります。上がり幅は現場の条件で大きく変わるため、一律には言えません。見積もりを頼むときは、運搬費や足場代が別の行で書かれているかを確かめると比べやすくなります。
Q6. 物件探しと工事の相談は、別々の会社にしたほうがいいですか？
A. 別々でも問題ありませんが、その場合は物件の内覧に工事会社にも来てもらい、契約前に見積もりをとる段取りが必要です。不動産と工事を両方扱う会社に相談すると、物件選びと見積もりを同時に進めやすく、ローン審査にも間に合わせやすくなります。ご自身が動きやすい方法を選んでください。
まとめ：契約前に確かめる順番
呉市広で中古住宅を買ってリノベーションするときは、次の順番で確かめれば、大きな失敗を防げます。
- 総額（物件代＋工事代＋諸費用＋予備費）で予算を決める
- ハザードマップで浸水と土砂災害を確かめる
- 建てられた年・接道・擁壁を確かめる
- 契約の前に建物状況調査と工事の見積もりをとる
- 工事の優先順位を決め、予備費を残す
- ローンの審査に見積もりが間に合うよう段取りを組む
- 補助金や税金の軽減は、その年度の要件を窓口で確かめる
まずはこの記事の計算表に、ご自身の予算を書き込むところから始めてみてください。
広で物件探しとリノベーションを一緒に相談したい方へ
当社（株式会社オオサワ創研）は、呉市広文化町に広店を構え、中古住宅の売買とリフォーム・リノベーションの両方を扱っています。物件の内覧と工事の見積もりを同時に進めたい方は、お気軽にご相談ください。
呉市・東広島市の中古住宅・土地などの不動産売買物件（オオサワ創研）
呉市広エリアを含む中古戸建て・マンション・土地を、エリアや価格から探せます。
呉市・東広島市の住宅リフォーム・リノベーション（オオサワ創研）
水まわり・内装・外装・全面リノベーションのメニューや料金プランを掲載しています。
お電話（リフォーム・リノベーション：0120-96-8490／不動産売買：0120-05-8490、いずれも受付時間10:00〜18:00、不動産は水曜定休）のほか、各サイトのメールフォームからも相談できます（LINEはリフォームサイトから相談できます）。
参考文献
- ハザードマップポータルサイト（重ねるハザードマップ）｜国土交通省・国土地理院 — 住所から浸水・土砂災害・高潮などの危険を重ねて確かめる方法
- 土砂災害ポータルひろしま｜広島県 — 土砂災害警戒区域・特別警戒区域を地図で確かめる方法
- 住宅・建築物の耐震化について｜国土交通省 — 耐震診断・耐震改修の考え方と支援制度
- 住まいの安全Q&A（耐震）｜国土交通省 四国地方整備局 — 1981年（昭和56年）6月以降の基準が新耐震基準であること
- No.1211-1 住宅借入金等特別控除｜国税庁 — 住宅ローン減税の要件（入居年・床面積など）の確認先
