2025年記事一覧
空き家活用が本格開始！放置空き家を減らす動きも必要？！
今回は、全国の自治体が空き家対策に力を入れ始めました。
放置空き家を減らす動きも必要？！についてお話します。
前回のブログはこちらから
高齢化や人口減少で、賃貸向けなどを除いた「放置空き家」は2023年に過去最多となっています。
管理が行き届かない空き家は火災リスクや治安の悪化にもつながる為、
5年前より空き家率を抑えた広島県は県内市町と連携し、
仮想現実（VR）を活用したマッチングサイトなどで移住者らを引き寄せているようです。
テクノロジーを活用した不動産取引も注目されています。
■空き家は全国でどれくらいの数になっているのか？
総務省の2023年の住宅・土地統計調査によると、全国の空き家は900万戸と30年間で約2倍に増えています。
このうち、居住者がいないか長期間不在で賃貸などの対象でもない放置空き家は、
385万戸と前回の2018年調査より約10%増加しています。
住宅に占める割合（空き家率）も5.9%と0.3ポイント上がった計算となります。
一方、都道府県別では熊本が0.3ポイント改善し、
福岡、広島も0.2ポイント下がりました。
広島県は不動産取引の専門家などでつくる「空き家活用推進チーム」を市町などに派遣し、
移住者向け住宅への転用などの相談に応じています。
県内市町の空き家情報を一括掲載する情報サイト「ひろしま空き家バンク みんと」も開設。
「海が近い」「農地付き」など多彩な条件で利用可能な空き家を検索できるのが特徴です。
■ご存じですか？「ひろしま空き家バンク みんと。」とは？！
空き家の活用者へのインタビューや補助金情報、VRを使った物件映像なども掲載しています。
空き家の隠れた魅力を紹介している「広島M不動産」も楽しく閲覧できます。
広島県江田島市は県に先駆けて2021年からVRを活用した物件紹介に取り組み、
空き家率を1.7ポイント下げました。
市職員が360度撮影可能なカメラを使い、実際に住宅を内覧しているような映像を撮影しているようです。
設備や広さなどを隅々まで確認できる事が好評で、
2023年度の空き家の成約数は34件とVR導入前に比べて大幅に増えたそうです。
＜ひろしま空き家バンク みんと。＞
https://minto-hiroshima.jp/
空き家は災害復興の妨げにもなるマイナス要因にもなる事が予想されます。
2016年の熊本地震では倒壊の恐れがあっても所有者不明で撤去できないケースもあり、
熊本県は宿泊・交流施設や移住者用住宅などに改修する費用を補助しており、
これまでに6町村から申請があったようです。
熊本市は市内各地に相談員として配置した宅地建物取引士が相談に応じる体制を整え、
相続などで突然所有者になっても管理方法が分からない人が多いので、
その対策に乗り出しています。危険な建物の撤去などにもつながり、空き家率は0.5ポイント低下しました。
■空き家対策・取り組みについて（他のエリア情報）
大分県国東市は地域ごとに「空き家活用推進員」を配置して、
地元住民のネットワークでリアルタイムに空き家情報を掘り起こし、
マッチングサイトなどを通じて長期間放置されることを防ぐ動きを取られています。
安い家賃で移住者に貸し出す事業も展開しており、空き家率は3.5ポイント下がりました。
栃木県小山市では小山工業高等専門学校の学生による利活用の提案を実施させてみたり、
神奈川県小田原市では不動産無料診断制度を導入、
石川県内難町では空き家バンクへの登録が郵便局で出来るようにしたり、
福岡県福岡市では福祉目的に転用する空き家バンクを設置してみたり、独自の取り組みも増えてきています。
国も対策に本腰を入れています。
2023年施行の改正空き家対策特別措置法は、
倒壊などの危険が迫る空き家のほか壁や窓が一部損壊した管理不全物件も市区町村の行政指導の対象に加えました。
2024年4月からは不動産の相続登記も義務化して、空き家放置となる前に対策を講じたい狙いがあります。
空き家を朽ち果ててから壊すのでは自治体にも所有者にとっても負担が大きい為、
相続人を含めて所有者に管理者意識を持ってもらうと同時に、
自治体や関係者が一体になって活用策を考える仕組み作りが重要となるようです。
今後の参考にお役立て下さい。
不動産事業部 松島豊
住宅ローン金利が上がりつつあります！！「変動金利、未払い利息が出る金利水準は？」
新築不動産部 宅地建物取引士＆住宅ローンアドバイザーの近藤です。
(前回のブログはこちらから)
今回は、「変動金利、未払い利息が出る金利水準は？」」についてご紹介いたします。
住宅ローン金利が上がりつつあります。
今後、本格的な金利上昇につながると、
変動金利型の住宅ローンでは、「未払い利息」の発生が懸念されます。
どのくらい金利が上昇すると未払い利息が発生するのか、
その金利水準をシミュレーションしてみましょう。
宅ローン金利が少しずつ上がる気配が出てきました。
日本の国債の利回りも、現在（11月21日執筆時点）、
10年物が1.1％弱、20年物が1.9％程度、30年物が2.2％程度、40年物が2.5％程度と、
ジリジリと上がってきています。
フラット35の金利が2％を超えてくるのも時間の問題かもしれません。
一方、変動金利型は、一部で少し上がる動きは出てきているものの、
依然として0.3％程度の低い金利を提示しているところもあります。
とはいえ、今後、本格的に金利が上昇すると、その影響は確実に適用金利に反映されることでしょう。
以前に変動金利型住宅ローンの5年ルールや125％ルールについて書きましたが、
そのルールによって発生する未払い利息についても、今後重要になってきます。
5年ルールは、一般的な変動金利型の住宅ローンで、適用金利は半年ごとに見直されるものの、
毎月返済額は5年間変わらないというもの。
返済額が変わらない5年の間に適用金利が上昇し、本来支払わなければならない利息額が毎月返済額を超えてしまう状態。
これが未払い利息の発生です。
未払い利息に対して利息はかからないのが通常ですが、支払われていない利息として溜まっていきます。
さらに、５年経過後の返済額の見直しは、直前の返済額の25％アップが上限。これが125％ルールです。
適用金利が上がり続けたら、延々と未払い利息が溜まり続ける可能性もあります。
■例えば、
借入金額4,000万円、金利0.5 ％ 、35年返済、元利均等返済（ボーナス返済なし）だと、
半年ごとに0.3％ずつ金利が上がる場合は、
当初５年間では未払い利息は発生しませんでした（5年目後半の適用金利は3.2％）。
そして、0.4％ずつ金利が上がる場合は、
適用金利が3.3％になる4年目後半から未払い利息が発生します。
さらに、0.5％ずつ金利が上がる場合は、
適用金利が3.5％になる4年目前半から未払い利息が発生します。
金利水準や返済期間によるので一概には言えませんが、
ざっくり言うと、
適用金利が3％前後上昇すると、未払い利息が発生しそうです。
ちなみに、返済期間を短くすると、返済額に占める元金部分の金額が増えるので、
未払い利息の発生を防げる可能性が高まります。未払い利息対策は、期間短縮だと言えます。
オオサワ創研では、物件探しから設計・施工、住宅ローンの手続きまで、
専門のスタッフがワンストップでサポートします。ぜひお気軽にご相談ください。
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不動産部 近藤
マンションも防犯対策が必要な時代！オートロックへの過信は禁物！
今回はマンションも防犯対策が必要な時代！オートロックへの過信は禁物！
についてお話します。前回のブログはこちらから
広域強盗事件が相次ぎ、住まいの防犯が気になっている人も増えているようです。
最近では「闇バイト」による窃盗事件も増えている為、
その被害にあわないためにも、防犯対策は欠かせません。
マンションのような共同住宅も安心とは言い切れず、
一戸建てとはまた違う侵入のパターンや防犯上注意すべきボイントをまとめてみました。
ぜひ、今後の参考にお役立てください。
■そもそもどれくらいの被害が発生？マンションも防犯対策が必要！
警察庁の統計によると、2023年の住宅への侵入窃盗（認知件数）は1万７４６９件だったようです。
近年は減少傾向だったようですが、前年に比べて11.3%増えた件数となっています。
一日当たり48件発生している計算になります。発生場所でみると、
侵入窃盗全体にしめる割合は一戸建てが約3割と最も高いが、共同住宅全体でも約1割に達しています。
マンションは一般的に防犯設備が整い他の住民の目もあり、
窃盗犯は侵入をためらう傾向があるといわれています。
それでも侵入の被害は全くないわけではなく侵入しやすい住宅を一戸建て、
マンション問わず物色している可能性が高いです。
窃盗犯は宅配や設備点検の業者、警察や役所の人間を装うなど、
変装をしてくふうをしているケースも多いようです。
オートロックのマンションであっても、部屋番号を手あたり次第押し、
誰かしらがドアを開けてしまうケースを狙って、簡単にマンション内への侵入しているようです。
■防犯対策の参考に！窃盗犯がマンションに入った際の注意点！
世帯数が多いほどドアの開閉も頻繁になる。
住人が出入りするタイミングで入り込むのも可能となりますので、
「共連れ」「入れ違い」などのタイミングで簡単にマンション内への侵入が可能です。
オートロックを過信するのは禁物です。
建物に入っていしまえば特定の部屋を狙うというよりは、
無施錠のドアを片っ端から探していくのが手口となります。顔を見られたり、多少音をたてたりしても、
マンションの住人だと思われて怪しまれにくいことも挙げられます。
マンション内はプライバシーを考慮して、一戸建てに比べると資格になる場所も多く、
長時間潜み、留守宅を見極めて狙う窃盗犯もいるようです。非常に怖い話です。
ベランダからの親友もケースとしてあり、屋上からロープを垂らしてベランダに降りたり、
植木や雨樋を使って2~3階のベランダに上ったりするケースもあります。
大規模修繕工事中の物件もありますが、足場が組まれていれば侵入はさらに容易になるので、
これから大規模修繕工事を予定しているようなケースでは注意が必要です。
勿論、これからマンション購入を検討している方は、このような知識をお忘れないようにしていただきたいと思います。
■マンション購入後に各自で注意したい防犯対策！
鍵をかけていないケースも半数近くありますので、マンション住人は短時間でも施錠し、
玄関はツーロックにして、窓には補助錠を取り付ければ、安心感はかなり増す生です。
高層階だからといって、ベランダに鍵をかけず、開けっ放しにしてはいけません。
日本防犯設備協会では 防犯対策に優れたマンションを認定する制度を推進しています。
防犯カメラは玄関、エレベーター内、駐車場などにそれぞれ設置することが欠かせません。
もし購入したマンション内に防犯カメラが少ないケースでは増設も検討してもらう必要があります。
ただカメラに怪しい人物が写っていても、よく見えなければ役に立ちませんので、
かなり古いカメラの場合は交換も検討してもらう必要があります。
マンションの設備は個々の住人だけでは判断に迷うケースでは、
管理組合を通じて確認を促してもらいたいと思います。
防犯カメラは犯罪抑止に有効な設置の場所や向き台数、必要な性能、データーの保存期間など、
防犯設備士といった資格を持つプロに相談することも一つの選択肢です。
建物の夜間照明の明るさも重要となり、
エレベーターホールや共用メールコーナーでは顔が明確に見える程度の明るさ50ルクス、
廊下や階段は20ルクス、屋外の通路、道路は3ルクス以上を確保するような防犯対策が必要といわれているようです。
自転車置き場やごみ収集場、外階段、屋上のドアは錠があっても、
単純な構造のもので、窃盗犯が容易に開けられる場合もあり、付け替えを検討するなら、
防犯性能が高いと認められた「CPマーク」を参考に選ぶ方法もあるようです。
CPマークとは「防犯」を意味するCrimePreventionの頭文字CPを図案化したものです。
貼付・刻印その他の方法により製品に町苦節表示する場合に限り「２００４」の文字を省略したものを利用することができます。
また、警察庁による侵入犯に対する調査をもとに建物に対する侵入に5分以上かかると、
大多数があきらめて他の家を狙うとの結果に基づき、
様々な侵入攻撃に対して5分以上防御することができるか実際に試験しクリアしたものだけに使用が許されているそうです。
最近報道される広域強盗事件は凶悪化が目立っている為、
住人の寝こみを狙う例もあり、事件に巻き込まれないためにも、
ドアガードやドアチェーンも有効活用することがのぞまれます。ぜひ、今後の参考にお役立てください。
不動産事業部 松島豊
